Om prosjektet
Salgstrinn 1 består av 112 leiligheter fordelt på 5 blokker som utføres i plasstøpt betong. Byggetrinn 2 består av 42 leiligheter fordelt på 3 blokker som utføres med prefabrikerte yttervegg- og bjelkelagselementer i tre.
Bygget er fundamentert på en kombinasjon av bunnplate og sålefundamenter. Boligenes parkeringskjeller er under bakkeplan. Parkering for næringsarealene er i sokkeletasje i samme plan som næring (U1). Dekkeløsningene er i hovedsak plasstøpte boligdekker, men noen innslag av forspent plattendekke. Dekket over U2 er en kombinasjon av plasstøpt og plattendekker, mens dekket over U1 er likt som U2, men da også med ca 1200m2 hulldekker over butikkarealene. Treblokkene har plasstøpte ringmurer og svalganger. Omfanget av plasstøpt betong er på hele 11 500m3 og ble utført på ca 12 mnd. Total byggetid var 24 mnd og inkluderer overlevering av leiligheter til boligkunder.
Hovedutfordringene for prosjektet kan kokes ned til to hovedpunkter; tid og plass.
- Opplagring for hulldekker i overgangen ved boligdekket har høy kompleksitet med tungt armerte dragere som må støpes i to etapper og med ulik bunn. Kompliseres ytterligere av 5 meter etasjehøyde
- U1 og U2 mot øst er fundamentert på på 5 ulike kotehøyder i en graveskråning, noe som medfører tidkrevende og utfordrende arbeid
- Blokkene har høy grad av sammenheng, noe som medfører at de ikke kan oppføres uavhengig av hverandre
- Boligdekker med nedsenk for badekabiner og innstøpt sprinkler
- Buede vegger i nedkjøringsrampe med 7meter høyde
- Kompliserte knutepunkt mellom høyvegg på 5m og plattendekke med stor belastning. Spesiell skjøtarmering med skrukoblinger
Tomten NærByen oppføres på, er utnyttet maksimalt og bygget måler ca 130m x 60m ved største utstrekning, noe som medfører svært utfordrende riggforhold da det kun er en smal stripe mellom tiltaket og eiendomsgrense på tre av fire sider. Dette kompliseres ytterligere av at det i byggetiden skal etableres 2 stk fordrøyningsanlegg på byggets sør og nordside, samt at VA-anlegg i Sorgenfriveien skal separeres (sideentreprise). Det skal i byggetiden utføres en større utomhusjobb over bakkeplan. Denne må utføres uten tilkomst for tippbiler og andre større anleggsmaskiner da det ikke er mulig å komme til på byggets bakside, samt at gårdshagedekket har en begrensning på kjøretøy over 8 tonn.
Tømmerarbeidene skal utføres på ca 11 mnd og inkluderer:
- Plassbygde yttervegger med fasadeplater. Vindu og dører, tremmegulv på utkraget balkong
- Innredning av 112 leiligheter i plassbygde blokker. Innv. bindingsverk, nedforede himlinger, gips, parkett, dører og listverk. Komplett innredning av 112 leiligheter fordelt på 27 etasjer utført på totalt 37 uker med Veidekkes tilpassing av Porsche takt time.
- Elementmontasje av 3 stk blokker i 3 etasjer. 42 leiligheter. Utv. komplettering. med liggende kledning og fasadeplater.
- Innredning av 42 leiligheter i elementblokker. Lydhimling og vegger med høye krav, innv. bindingsverk, nedforede himlinger, gips, parkett, dører og listverk. Komplett innredning av 42 leiligheter fordelt på 9 etasjer utført på totalt 22 uker med Veidekkes tilpassing av Porsche takt time.
- Næringsarealer med innvendige vegger i 5 meter høyde, skjørt. Leietakertilpassninger.
Løsninger vi vil fremheve
Grunnet tids- og plassutfordringer ble det tidlig besluttet å utføre prosjektet med minimum av varelager. Som en del av dette ble det satt en ambisjon om å utføre prosjektet som papirfri byggeplass. I tillegg ble det besluttet at innredning skulle gjennomføres etter taktprinsippet for å redusere tids og materialbuffere og sikre flyt i produksjonen. I forhold til produkt ble leilighetene utført med eksponert betong, noe som er svært uvanlig for boligprosjekter.
Nærbyen under oppføring
Det ble i alle kontrakter medtatt punkt om at det ikke er tillatt med varelager/lagring på byggeplass og at leveranser skal foregå etter prinsippet om "Just in time". For å løse dette ble det opprettet faste soner for avlasting som også ble tydeliggjort på riggplaner. Leveranser må bookes på forhånd i prosjektets leveransekalender. I denne angis hvilken sone som benyttes, tidspunkt for leveranse, fag og hva som leveres.
Prosjektet ble utført som papirfri byggeplass for bedre samordning mellom alle fag og for å få bedre kontroll på vareflyt og mengde. Dette ble oppnådd både ved hjelp av håndholdte enheter og BIM-kiosk Tanken om å gjennomføre prosjektet papirfritt begynte fordi det tidlig ble ansett som særlig utfordrende å ha kontroll på den enorme mengden armering i prosjektet. For å løse dette startet vi et utviklingsarbeid sammen med Norsk Stål og prosjektets RIB med den hensikt å benytte modell av all armering. Med denne modellen kan formann selv ta ut bøyelister med eksakte mengder til hver leveranse og få dette levert til byggeplass på angitt tidspunkt. På denne måten reduseres varelager til et minimum og man har alltid oversikt over beholdning på anlegget.Som en utvidelse av dette ble selve armeringsarbeidene utført tegningsfritt. Det vi si kun ved bruk av modell.
De samme prinsippene ble også tatt med inn i tømmerproduksjon hvor prosjektets tømmerformann tilegnet seg kompetanse i ArchiCad/Archiframe og deretter tegnet en komplett produksjonsmodell for tømmer med utgangspunkt i arkitektmodellen. Denne modellen inkluderer alle stendere, gipsplater, spikerslag, lekter osv. På denne måten kunne vi finne optimal veggoppbygging. Noe som igjen bidrar til å redusere timeverk og materialkost. I tillegg har modellen verdi i planlegging og ved bestilling av eksakte mengder til byggeplass ved at precut kan bestilles på tilsvarende måte som armering Erfaringene med å gjennomføre papirfri byggeplass er svært positive. Resultatene er at vi har bedre kontroll på vareflyt og planlegging. Vi reduserer også risikoen for at det bygges feil, ved at alle tegninger alltid er oppdaterte. Sist men ikke minst har vi i større grad kontroll på kvalitet, både ved at avvik registreres og rettes fortløpende og at kvaliteten på sjekklistene er meget høy.
For å redusere buffere og skape flyt i produksjonene ble det besluttet å utføre innredning etter taktprinsipp med høy grad av IP (involverende planlegging). Her har baser og saksbehandlere fra alle fag planlagt innredningsproduksjonen over 6 samlinger. Det er kjørt 2 ulike "tog", ett for høyblokk og ett for lavblokk.
Taktplanlegging på NærByen.
Prosessen ble gjennomført som følger:
Høyblokk:
Samling 1 – Områdeinndeling + førsteutkast til rekkefølge. forberedende aktiviteter, risikovurdering. Sosialt/ bli kjent.
Samling 2 – Gå gjennom timeverksanalyser. revider plan ved behov. Logistikkplan
Samling 3 – Hindringsanalyse, risikovurdering, logistikkplan, kontrollregime/møter
Samling 4 – Siste gjennomgang av plan. Utarbeid og signer gjensidig taktavtale
Lavblokk:
Samling 5 - Områdeinndeling og førsteutkast rekkefølge lavblokk
Samling 6 - Timeverksanalyser og revisjon av plan. Gå gjennom risikovurdering på nytt.
Første samling var en heldagssamling. de øvrige samlingene var halvdagssamlinger.
Foruten samlingene gjennomføres det et oppstartsmøte med hver taktvogn uken før den aktuelle vognen starter. Her deltar Veidekkes anleggsleder, HMS-koordinator, det enkelte firmaets bas og fagarbeidere som skal jobbe i den aktuell "vognen". Møtet innledes med en introduksjon til taktplanlegging og viktigheten av å overholde takt-tid. Deretter gjennomgås samt selve taktplanen og byggerekkefølge. I tillegg gjennomgås forpliktelser i taktavtalen. Hoveddelen av møtet går med til å gjennomføre en risikovurdering tilsvarende en SJA og dernest en såkalt sikker kvalitets analyse (SKA). Her gjennomgås underlag og evt. spesielle forhold for den gitte aktiviteten for å redusere feilkilder og sikre god kvalitet. Taktkontroll utføres hver torsdag ved at basene går gjennom produksjonsområdene. Her vurderes også evt. behov for justeringer. Erfaringene med taktproduksjon er utelukkende positive. Innredning er utført uten fremdriftsavvik, høy grad av forutsigbarhet og usedvanlig god ryddighet
Prosess og samarbeid
Prosjektet er utviklet i tett samarbeid mellom byggherre og entreprenør hvor entreprenør har bidratt med sin kompetanse for å finne fremdrifts og kostnadsbesparende muligheter i prosjektet. Denne tankegangen er videreført i prosjekteringsfasen hvor tett samarbeid mellom entreprenører, rådgiver og byggherre har bidratt til ytterligere optimalisering av produkt og prosess. Det er utarbeidet en egen befaringsplan som angir tidspunkter hvor det skal avholdes befaringer med byggherre for å kunne avstemme kvalitet og finish så tidlig som mulig i byggeprosessen. Utover dette er det laget en egen overleveringsplan som angir sluttfaseaktiviteter, inkludert teknisk idriftsettelse og teknisk testregime for å redusere avvik ved overtakelse.
Nøkkeldata
- 154 leiligheter fordelt på 8 blokker a 3-8 etasjer, 19 260 m2 BTA
- Næringsareal på ett plan. 3000m2 hvor 1500m2 er dagligvare. 5 øvrige næringsarealer fra 135 - 420 m2
- Parkeringskjeller med 74 parkeringsplasser tilhørende næringsarealet
- Parkeringskjeller med 130 parkeringsplasser tilhørende bolig + noe utleie
- 11 500 m3 betong
- 1300 tonn armering
- Ca 65 000 timeverk betong
- Ca 50 0000 timeverk tømmer
- 4500 m2 utomhus på gårdshagedekke
- 24 mnd byggetid
